[올앳부동산]알짜라더니 공실률 43% 지식산업센터, 오피스텔로 바꾸면 팔릴까…전문가들이 말리는 이유

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작성자 행복인 작성일26-09-24 02:46 조회0회 댓글0건

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아파트도, 공장도, 오피스텔도 아닌 ‘지식산업센터’. 이곳의 공실 문제가 심각해진 지 오래다. 정부는 이 문제를 해결하기 위해 이를 주거용 오피스텔로 바꿀 수 있게 규제를 풀면서 두가지 방안을 제시했다. 하나는 민간이 직접 전환할 수도 있고, 다른 하나는 한국토지주택공사(LH)가 수도권에서 비어 있는 지식산업센터를 매입해 청년·신혼부부 공공임대주택으로 공급하는 방안이다. 공실로 마음고생한 지식산업센터 소유자라면 솔깃할 소식이다. 실제로 민간이 직접 전환하려면 어떤 조건과 비용이 드는지 산업통상자원부·국토교통부와 건설사, 부동산 업계 전문가들에게 20일 들어봤다. 전문가들은 주차장 확보와 배관 문제 등을 생각하면 조심스럽게 접근해야 한다고 지적했다.
- 지식산업센터는 왜 생겼나.
“지식산업센터란 제조업·벤처기업 같은 생산시설과 편의점·병원 같은 근린생활시설(지원시설)이 한 건물에 함께 입주하는 복합용도 집합건축물을 말한다. 공업지역이 아닌 곳에도 공장을 지을 수 있게 정부가 규제를 풀면서 만들어진 건물 형태다. 원래 이름은 1989년 처음 등장한 ‘아파트형 공장’이었다. 공장은 본래 공업지역에만 지을 수 있는데, 1980년대 들어 도심 내 공장 부지가 부족해지자 정부가 공업지역이 아닌 땅에도 공장을 고층으로 지어 소규모 제조업체들을 몰아 넣은 것이다. 2000년대 들어 IT·정보통신업이 급성장하면서 이런 지식기반산업 업종도 입주가 허용됐고, 2010년 ‘지식산업센터’로 바뀌었다.”
- 전국적으로 공실 문제가 얼마나 심각한가.
“산업부가 지난 5월 전국 지식산업센터 1553개를 조사한 결과, 전국 평균 공실률은 16.6%, 미분양률은 9%였다. 문제는 최근 3년(2023~2025년)간 준공된 153개 건물이다. 이곳들의 평균 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%로 훨씬 심각하다. 지역별로 보면 비수도권이 특히 심각하다. 전남 75.9%, 충남 61.2%, 광주 53.3%에 달한다. 수도권도 서울 40.7%, 경기 44.2%로 상황이 좋지 않은 건 마찬가지다.”
- 한때는 알짜 투자처라더니, 공실 늪에 빠진 원인은
“수요보다 공급이 너무 많았던 탓이다. 2020년 전후 부동산 상승기, 아파트 대출·세금 규제가 대폭 강화되자 지식산업센터가 규제를 피할 수 있는 ‘대체 투자처’로 떠올랐다. 특히 지식산업센터는 분양가의 최대 80~90%까지 대출이 가능했다. 1억원짜리 호실이라면 계약금 1000만원(10%)만 내고, 나머지 9000만원은 대출을 받은 것이다. 지방자치단체의 무분별한 인허가도 문제를 키웠다. 지식산업센터 인허가권은 각 시·군·구 지자체장에게 있는데, 세수 확보만 보고 권역 내 기존 공급량이나 공실률, 지역 기업 수요 같은 시장 상황을 제대로 따지지 않고 인허가를 내준 것이다.”
- 이제 주택으로 바꿀 수 있나.
“정확히는 ‘주택’이 아니라 ‘준주택’인 오피스텔로 바꿀 수 있다. 국토계획법상 일반공업지역 내 지식산업센터는 그동안 오피스텔로 용도변경이 불가능했는데, 이번에 시행령을 개정해 길을 열어줬다. 일반공업지역만 규제를 푼 이유는 그 외 지역은 원래도 건물 요건만 갖추면 오피스텔 설치가 허용되는 지역이기 때문이다. 다만 기한은 정해져 있다. 2027년 말까지만 용도변경이 가능하다.”
- 준주택으로 바꾸려면 주차장 등 조건이 까다롭지 않나.
“지식산업센터는 ‘건물 전체 면적 대비 주차 대수’로 계산하지만, 오피스텔은 ‘세대당 최소 주차대수’가 기준이라 주차 공간이 더 필요하다. 정부는 30㎡ 미만 소형 오피스텔로 바꾸는 경우에 한해 추가 주차장 확보 규제를 면제하기로 했다. 소형이 아니라면 여전히 주차장을 추가로 확보해야 한다.”
- 호실 하나만 단독으로 개조하는 것도 가능한가?
“이미 입주한 소유자들로 구성된 ‘관리단’ 동의를 받아야 한다. 산업부 담당자는 “제도적으로는 가능하지만 쉽진 않을 것”이라고 말했다. 이미 입주한 소유자들로 구성된 ‘관리단’의 동의를 받아야 하는데, 기존 입주 기업들은 생산시설과 주거시설이 섞이며 생길 소음 민원을 우려해 반대할 수 있기 때문이다. 한 건설업계 관계자는 “미분양률이 50%를 넘는 건물이 아니라면 사실상 어려울 것”이라고 말했다.”
- 오피스텔로 바꾸려면 공사비는 얼마나 드나.
“건설업계 관계자들의 의견을 종합하면 평당 300만~500만원가량이 들 것으로 추정된다. 전용면적 30㎡(약 9평) 규모의 소형 호실 하나를 개조하는 데만 3000만~4500만 원이 필요한 셈이다. 바닥 난방과 상하수도 배관을 새로 깔고, 소방 스프링클러 위치를 바꾸고, 구조 변경에 따른 내부 가벽까지 세워야 해서 사실상 내부 전체를 다시 짓는 수준의 공사를 해야 한다. 가장 큰 난관은 오·배수 설비이다. 주방이나 화장실 급수는 기존 수도관을 연장하면 되지만, 주거용 공간은 특성상 배출되는 하수량이 기존 사무실보다 훨씬 많다. 그래서 건물 주배관 자체를 더 굵은 관으로 바꿔야 하고, 지하에 오수를 모으는 집수정(집수조)도 따로 설치해야 한다. 이런 이유로 개별 호실 단위의 오피스텔 전환은 사실상 불가능하고, 최소한 한 층 단위로는 개조해야 한다는 게 업계의 공통된 의견이다.”
- 개조 비용 대출이나 정부 지원은.
“정부는 호당 7000만 원을 연 3%대 금리로 빌릴 수 있도록 지원한다. 사업자를 대상으로는 ‘리모델링 후 예상 주택 감정가’의 60% 이내에서 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서준다.”
- 주거용 오피스텔로 바꾸면 다주택자가 되나.
“세법상 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다. 이미 다른 주택을 갖고 있다면 다주택자가 되니 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또한 지식산업센터를 처음 취득할 당시 5년간 취득세·재산세를 최대 35%까지 감면받았을 텐데, 용도를 변경하면 이 감면분을 다시 내야 한다.”
- 수천만원짜리 공사비를 들일 가치가 있나.
“여러 부동산 업계 전문가은 개별 임대인 차원의 전환을 신중히 생각해야 한다는 의견이 많았다. 한 부동산 투자개발 전문기업 대표는 “기존 분양가에 공사비까지 더한 투자비를 회수하려면 주변 집값이 비싼 지역이어야 한다”며 “과천이나 강남처럼 입지가 좋은 곳이 아니라면 사업성이 나오기 어렵다”고 말했다.”
-현실적 대안은.
“전문가들은 결국 정부가 나서서 공실이 많은 지식산업센터를 직접 매입해 오피스텔로 개조하는 방식이 현실적인 대안이라고 입을 모았다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “공공이나 기업이 문제가 생긴 건물을 통째로 매입해 바꾸는 게 맞는 방향”이라고 말했다. 김인만 김인만부동산연구소장 역시 “아이디어는 괜찮지만, 개인 입장에서는 투자 대비 효과가 크지 않을 것”이라고 내다봤다.”
조희대 대법원장이 23일 청와대의 대법관 후보 재제청 요청의 근거를 수긍하기 어렵다고 밝혔다. 전날에 이어 청와대의 재제청 요청이 헌법상 근거가 부족하다고 다시 주장했다. 청와대와 조 대법원장의 갈등이 심화하면서 대법관 재제청 논란은 내년 6월 조 대법원장 퇴임 때까지 이어질 것이란 관측이 나온다.
조 대법원장은 이날 언론 공지에서 청와대가 지난 8월28일 보낸 대법관 후보 재제청 요청 공문을 두고 “재제청 요청의 사유가 무엇인지 명확하게 기재돼 있지 않다”며 “공문의 문헌상 명확한 근거와 사유가 제시돼야 그 효력에 다툼이 없고 헌법과 법률에 따른 절차를 진행할 수 있을 것”이라고 밝혔다. 그는 “특히 재제청 요청과 관련해 언론 등을 통해 알려진 ‘제청 과정에서의 절차적 흠결’이 존재한다는 사유는 헌법과 법률의 규정에 기초해 볼 때 수긍하기 어렵다”고 했다.
조 대법원장은 전날에도 언론 공지를 통해 “(청와대 공문에는) 재제청을 요청하는 구체적 사유와 그 헌법적 근거가 적혀 있지 않고, 달리 재제청 요청을 정당화할 구체적인 헌법적 근거와 사유를 찾을 수 없다”며 재제청 거부 의사를 알렸다. 이에 청와대는 “제청을 반려하는 헌법적 근거는 공문에서 분명히 밝혔다”며 “구체적인 사유에 대해서는 수석대변인 브리핑을 통해 국민들께 소상히 말씀드렸다”고 했다. 앞서 강유정 청와대 수석대변인은 지난 8월28일 브리핑에서 “제청은 그 절차적 완결성을 충분히 갖추지 못했다”며 조 대법원장이 기존 관례를 깨고 청와대와 실질적인 협의와 합의 없이 서면으로 제청한 것을 문제 삼았다.
조 대법원장은 이날 청와대의 대법관 재제청 요청을 재차 거부하면서 구체적인 근거를 대라고 요구했다. 청와대가 원하는 인물이 제청되길 바라는 것인지 아닌지를 직접 밝히라며 압박한 것으로도 풀이된다.
이번 갈등은 대법관 인선을 둘러싼 헌법과 법률의 공백에서 비롯됐다. 헌법은 ‘대법관은 대법원장의 제청으로 국회의 동의를 받아 대통령이 임명한다’고 규정한다. 다만 제청 절차나 재제청 가능 여부 등과 관련한 뚜렷한 규정이 없어 해석의 영역에 놓여 있다.
조 대법원장이 재제청 요구에 응하지 않는 건 헌법상 대통령의 임명권을 무력화하는 것이란 지적을 받을 수 있다. 대법원장이 제청한 인물을 대통령이 반드시 임명해야 한다면, 대통령의 임명권은 형식적 권한으로 격하된다.
청와대도 대법원장의 제청권을 침해한다는 비판을 받을 수 있다. 청와대는 앞서 재제청을 요청하면서 기존에 추천된 후보자 중 한 명을 재제청해야 한다는 뜻을 내비쳤다. 이는 청와대가 바라는 인물을 대법원장이 제청해야 한다는 취지로 볼 수 있어, 대법원장의 제청권은 의미가 없어진다.
조 대법원장이 ‘청와대와 끝장을 보겠다’며 타협 대신 버티기에 들어갔다는 해석도 나온다. 부장판사 출신 A변호사는 “조 대법원장이 자신의 임기 내에선 ‘청와대 마음에 드는 후보를 앉히지 않겠다’는 의지를 드러낸 것”이라고 봤다.
내년 5월에는 천대엽 대법관이 퇴임할 예정이다. 일정상 조 대법원장은 퇴임 전에 천 대법관의 후임 대법관을 제청해야 한다. 그때까지도 재제청 갈등이 해결되지 않으면 천 대법관의 후임도 차기 대법원장 몫으로 넘어갈 수 있다.
정준호 강원대 부동산학과 교수는 “부동산 대책 핵심은 주거 안정이고, 주거 안정의 핵심은 전·월세”라며 “자가로 살든 임대차로 살든 큰 문제 없이 살 수 있는 ‘주거중립성’ 측면에서 생각해야 한다”고 말했다. 그러면서 공공임대가 오래 걸리고 비용이 많이 들더라도 “착실히 공급해 전체 주택 중 공공임대 비율이 15%까지 높여야 한다”고 말했다.
최근 한국 사회의 불평등이 매달 들어오는 소득이 아니라 사는 곳에 따라 비롯된다는 분석을 담은 <불평등의 지리> 책을 낸 정 교수는 지난 10일 경향신문과의 인터뷰에서 부동산 현안과 일자리 중심의 균형발전 정책에 관해 2시간 넘게 견해를 피력했다.
정 교수는 특히 부동산 가격 상승 기대가 소비를 제한하며 “돈이 돈을 먹는 사회”가 됐다고 진단했다. . 이 같은 자산 중심의 경제구조가 청년층에도 잘못된 신호를 줄 수 있다고 했다. 그는 “임금만으로 계층 사다리를 올라가는 게 예전보다 어려워진 상황에서 계층 상승의 욕망이 ‘부동산 불패 신화’라는 학습효과와 맞물렸다”면서 “청년층에선 이제 주거사다리를 타지 못하는 것이 보편화됐다고 느끼는 사회가 됐다”고 말했다.
정 교수는 또한 수도권 주택 공급을 하되 기업 본사와 연구·개발(R&D) 등 ‘두뇌 기능’까지 지방으로 함께 가야 한다고 강조했다. 그는 특히 정부의 3대 프로젝트와 관련해서 “(공장을 짓더라도) 머리 기능, 즉 ‘헤드쿼터’가 가야만 수도권에 대응할 수 있다”며 “잘못하면 제 2의 창원이 된다”고 우려했다.
그는 공공기관 이전이나 기업 이전도 “반발이 있겠지만 한 두 군데로 몰아줘야 효과가 있다”며 “(기업은) 서남권은 중국과 동남아시아까지, 동남권은 일본을 포함하는 중심지로 육성하는 발상의 전환을 해야 한다”고 말했다.
- 최근 용산공원 주택 공급 논쟁이 뜨거웠다.
“역사적으로 보면 서울이 여의도공원, 청계천 등 녹색화를 추진해왔다는 맥락에서 노무현 정부 당시 용산 미군기지의 공원화도 결정됐다. 이를 바꾸려면 사회적인 논의가 필요하다. 세계적으로 보면 런던, 뉴욕 등에서도 주택 공급을 확대하려고 애쓰는데 특히 중산층들이 반대해서 잘 안 된다. 공원에 주택을 지으면 삶의 질이 훼손되고, 그렇게 주택 공급이 늘면 집값이 떨어질 가능성을 우려한다. 도심 한복판인 용산공원에 공급한 주택에 들어가는 사람은 엄청난 이익을 누린다는 점에서도 사실 쉽지 않은 문제다. 사실 용산공원 문제에 있어 진보·보수 모두 철학이 없다.”
- 부동산 세제 등 정책은 어떻게 평가하나.
“사실 우리나라에선 자산에 대한 세금이 거의 무방비한 상태다. 부동산이든 주식이든 자산시장에서 세금에 대한 일정한 룰을 만들어야 한다. 정권에 따라 부동산 양도소득세, 보유세 등 세율이 오르거나 내린다. 룰이 없는 게 가장 큰 문제다. 이것도 철학이 없어서 그렇다.”
- 부동산 정책의 핵심은 무엇이어야 할까.
“부동산에선 주거 안정이 핵심이고, 주거 안정의 핵심은 전·월세다. 전세가 단시일 내 없어지면 문제가 생긴다. 서구를 보면 임대주택에 금융자본이 들어오고 기업화되면서 월세가 계속 높아지는 문제가 있다. 한국은 주거비가 아직 소득의 20%안팎인데, 미국은 40% 수준이다. 영국에선 ‘제너레이션 렌트(generation rent·임차 세대)’라고 해서 (임차에서 자가로 넘어가는) 주거사다리를 못 타는 게 보편화되고 있고, 한국도 청년층은 이미 그런 사회가 됐다고 느끼는 것 같다. 중산층 등 여력이 있는 사람들이 ‘영끌’에 나서며 ‘포모(FOMO·Fear of Missing Out, 나만 뒤처질 듯한 공포)’ 현상이 나타난 이유다. (전세가) 후퇴를 하더라도 질서 있게 해야 한다.”
- 정부는 1가구 1주택, 실거주 기조를 추구하고 있다.
“실거주 여부를 어떻게 확인할지도 문제이지만, 당장 전세가 줄어들 텐데 무슨 이득이 있을지 모르겠다. 자가로 살든 임대차로 살든 큰 문제 없이 살 수 있는 ‘주거중립성’ 측면에서 생각해야 한다. 세제는 단순 명쾌해야 한다. 실거주 여부 상관없이 자가를 보유하고 이득을 보면 합당한 보유세 등 세금을 부과하면 된다. 세금은 부과 대상을 (좁게) 특정할수록 반대가 심하다. 서울 강남 아파트를 5억~10억원 낮춰도 어차피 살 수 있는 사람은 엄청난 부자들이다. 전월세 주택으로 쓰면 사용가치라도 유지하는 인프라가 되는데, 그렇지 않으면 진짜 상위 0.5%의 성이 돼버린다.”
- 공공임대주택이 전월세 해결책이 될 수 있을까.
“공공임대 비중이 크면 그 임대료만 낮춰도 전체 가격이 낮아지는 효과가 있다. 공공임대를 착실히 공급해야 한다. 한국은 현재 전체 주택 중 공공임대가 8~10% 정도인데 15%까지 높이면 좋겠다. 또 과거 국가가 돈이 없다보니 임대주택을 공급하지 못하고 선분양하면서 받은 소비자들의 돈으로 주택을 공급하는 구조가 됐는데, 개혁이 필요한 건 이런 시스템이다.”
- 부동산에만 돈이 몰리면 청년들에겐 어떤 신호를 주게 될까.
“자산 가격이 오르면 시세차익이든 임대소득이든 생기면서 소비를 하고 국내총생산(GDP) 증가, 고용 증대로 이어지는 ‘부의 효과’가 한국에선 약하게 나타난다. 주식 시장에선 일정 수준 일어나지만, 부동산에선 특히 제한적이다. 기본적으로 빚이 많기 때문이다. 원리금 상환에 소득의 상당 부분이 나간다. 민간 소비 비중이 GDP의 40% 정도밖에 안 된다. 한국은 제조업 국가다. 일을 해야 하는 나라다. 노동 소득에서 파생되는 경제 효과가 큰데, 그게 무너지니 돈이 돈을 먹는 사회가 돼버린다. 이런 ‘스톡 경제’가 지배적이 되면 윤리가 무너진다. 청년들이 사다리가 없다고 생각하니 ‘코인’ ‘영끌’을 하는 거다. 지금 관리를 잘 해야 한다.”
- 공급 늘리면 수도권 집값 떨어질까.
“수도권 수요는 계속 늘어나고 있다. 전체 인구는 줄지만, 1·2인 가구 증가로 수도권 가구 분화율은 최고 수준이다. 좋은 일자리의 분배로 수도권 수요를 분산시키지 않는 이상 답이 없다. 수도권의 고임금 일자리를 제외하고 일반적인 수준에선 수도권과 비수도권 사이 임금 격차가 줄어들고 있다. 청년들은 어릴 때부터 경제가 발전한 상태에서 ‘좋은 시절’을 누렸기에 삶의 질에 대한 욕구가 강하다. 질 좋은 아파트를 원할 수밖에 없다. 또 임금만으로 계층 사다리를 올라가는 게 예전보다 어려워진 상황에서 계층 상승의 욕망이 ‘부동산 불패 신화’에 대한 학습효과와 맞물렸다. 1997년 외환위기 이후 가계금융이 자유화되면서 누구나 담보가 있거나 직장만 다니면 레버리지를 충분히 활용해 재테크를 할 수 있게 됐는데, 정부가 청년층이 힘들다는 이유로 대출에 LTV 70% 허용 등 혜택을 많이 주면서 여력이 더 많이 생긴 측면이 있다.”
- 예전엔 이 정도로 수도권 집중화되지 않았다.
“1970년대 중화학공업 중심으로 산업화하면서 경북축에 주로 투자하면서 수도권과 울산, 창원 등 대도시가 형성됐다. 기업 본사는 서울에 있었지만, 연구개발(R&D) 등은 다 지방에 있었다. 그러다 외환위기 직후 생존을 위해 본사와 소위 ‘머리를 쓰는 기능’은 다 서울에 놓고, 지방엔 그냥 공장만 뒀다. 문제는 2010년대 중반 이후 중국이 제조업에서 한국을 따라잡으면서 자동차·화학·철강 등 지방의 괜찮은 일자리들이 줄어들기 시작했다. 또 대학 졸업자가 3배 정도 늘어나고 대학 진학률이 80%까지 올라갔는데 정작 화이트칼라, 즉 관리·사무직은 2배 정도밖에 늘지 않았다. 특히 지방은 생산직 중심이어서 여성들은 더더욱 갈 데가 없다보니 서울로 계속 오고 있다.”
- 정부가 지방에 ‘3대 메가 프로젝트’를 추진하고 있다.
“잘못하면 제 2의 창원이 되는 거다. 창원은 박정희 정권 당시 방위·기계 산업 육성을 위해 국가산단을 만들고 그 옆에 조성한 계획도시다. 그러나 지금 창원은 공장은 대단한데 대기업 본사는 없고, 인구가 요즘 줄고 있다. 머리 기능, 즉 ‘헤드쿼터’가 가야만 수도권에 대응할 수 있는 극이 될 수 있다. 일본을 보면 나고야가 도쿄나 오사카에 버금가는 도시로 인식된다. 토요타의 본사가 있기 때문이다. 또 나고야대학이 상당히 수준이 높다. 굳이 도쿄에서 공부하지 않아도 세계적인 기업에 취직할 수 있는 기회가 생기는데 한국은 이게 안 된다. 다 서울로 오려고 하는 건 그런 기회가 없기 떄문이다.”
- 2차 행정·공공기관 이전도 준비하고 있다.
“1차 이전 당시 청와대에서 파견근무하면서 혁신도시를 한두개만 만들자고 제안했었다. 결국 혁신도시를 10개나 만들었다. 이번에도 혁신도시로 이전하겠다는데, 그럼 집적 효과가 떨어질 수밖에 없다. 반발은 있겠지만 한두군데로 몰아줘야 효과가 있다. 공공기관 이전이 기업 이전 등 균형발전의 마중물이 될 수 있는 건 맞는데, 분산하는 방식으로는 한계가 있다.”
- 한 곳에 집중해야 한다는 뜻인가.
“기회를 만들어줘야 한다. 박정희 정부 당시 포항제철이 그랬던 것처럼 어떤 지역에 어느 기업이 없으면 안 될 정도로 몰아줘야 한다. 발상의 전환도 필요하다. 입지는 고정불변이 아니라 상대적인 개념이다. 예를 들어 유럽인권재판소가 있는 프랑스 스트라스부르는 프랑스에선 변두리지만, 유럽 전체로 보면 중심지다. 우리도 서남권은 중국과 동남아시아까지, 동남권은 일본을 포함하는 중심지로 육성한다고 전환적으로 생각해 볼 수 있다. 그만한 인프라를 충분히 갖출 수 있어야 기업도 갈 유인이 생긴다.”

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