전월세난 우려에…민주당, 등록임대사업자 장특공제 혜택 축소 유예 검토

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작성자 행복인 작성일26-08-25 10:50 조회2회 댓글0건

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더불어민주당이 아파트 등록임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 폐지되는 시점을 늦추는 방안을 검토 중인 것으로 24일 확인됐다. 현행 토지거래허가제 하에서는 세제 혜택이 축소되는 시점까지 매도가 쉽지 않은 데다, 등록임대사업자가 실거주를 선택할 경우 전월세난이 가중될 수 있다는 점을 고려한 것으로 풀이된다.
경향신문 취재 결과 민주당 주택시장 안정화 TF에서는 등록임대사업자의 세제 혜택이 축소되는 시기를 조정해주자는 의견이 다수 제기됐다. 정부가 발표한 세제개편안에는 오는 10월1일부터 조정대상지역 내 등록이 말소된 매입임대사업자가 받을 수 있는 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대(50%) 제도를 단계적으로 폐지하는 내용이 담겨있다. 2028년에 양도하면 중과세율은 배제에서 2분의 1로 늘고, 장특공제는 50%에서 30%로 줄어든다. 2029년부터는 양도세가 중과되고 장특공제 우대도 없어진다.
한 TF 소속 A위원은 “이미 사라진 제도라도 정부가 세 부담 완화를 약속하며 등록임대사업을 유도한 만큼 정책의 신뢰도가 깎일 수 있다는 문제제기가 있었다”며 “임대 등록이 종료된 날로부터 2년 이내 매도하면 세제 혜택을 유지하는 식의 개정을 검토해볼 수 있을 것”이라고 말했다. 또 다른 TF 소속 B의원도 “등록임대 매물의 매도를 유도하는 방향 자체는 맞는다는 공감대가 있다”면서도 “기존 혜택을 유지해주기보다는 적용 시기를 연장해주는 정도가 될 것”이라고 말했다.
아파트 매입임대사업자 등록 제도는 2017년 문재인 정부 때 만들어졌다가 투기용 다주택에 지나친 세제 혜택을 준다는 비판에 2020년 폐지됐다. 신규 등록은 불가능하나 현재 남아있는 아파트 등록임대는 전국 10만7000가구, 서울 4만2000가구 정도로 추산된다. 기존 등록임대사업자는 8~10년의 의무 임대 기간이 종료되는 내년과 내후년 순차적으로 등록이 말소될 것으로 예상된다.
그러나 투기과열지구 내 재건축 단지는 사업시행인가 이후 매도하면 조합원 지위를 양도할 수 없어 매수자를 찾기가 현실적으로 쉽지 않다. 매수자를 찾지 못해 임대사업자 본인이 실거주를 선택한다면, 해당 주택에 살고 있는 전세 세입자가 퇴거해야 하는 부작용도 발생할 수 있다.
민주당은 전날 고위당정협의회에서 “1주택자 종부세에 대해 거주와 비거주의 구분을 두지 않기로 강하게 요청했다”(박성준 수석대변인)고 밝혔다. 다만 양도소득세 장기보유특별공제를 2029년까지 폐지하고 이를 거주 공제로 전환하는 부분에 대해서는 찬성 의견이 더 많은 것으로 알려졌다. 2028년 10억원, 2029년 20억원의 공제 한도를 신설하는 부분도 “조세 합리화 차원에서 필요하다”는 의견이 다수인 것으로 전해졌다.
다만 양도세 부담을 우려한 집주인이 실거주를 선택하거나 매도하는 상황이 장특공제 개편안이 유예되는 2027년에 집중되면서 전월세난이 심화될 수 있다는 우려는 있다. 또 다른 TF 소속 C의원은 “공제한도 신설 자체는 매물 출회 유도 효과가 있어서 필요하다고 생각하는 사람 많다”면서도 “다만 늘어난 양도세 부담이 세입자에게 전가될 수 있다는 세입자들의 민원이 많아 고민 중”이라고 말했다.
민주노총 의료연대본부 조합원들이 24일 청와대 분수대 앞에서 '누구나 어디서나 건강할 권리 보장을 위한 공동투쟁 선포 기자회견'을 하고 있다. 2026.08.24. 정지윤 선임기자
얼마 전 정부가 청년 지원 정책의 하나로 4억원 이하의 빌라를 구입하고자 하는 청년에게 자금을 지원하겠다고 발표했다. 정부 정책의 세부 설계에 대해서는 비판하고 보완할 지점이 분명히 있었지만, 그보다는 “우리 청년들은 평생 빌라에서나 살라는 거냐”는 냉소와 분노가 뒤범벅된 감정적인 반응이 들려왔다. 하지만 이러한 ‘청년 담론’은 과연 얼마나 많은 청년들의 뜻을 대표하고 있는 것일까. 정작 통계를 보면, 월세로 사는 청년 가구의 71.7%가 이미 아파트 이외의 주거 형태에 살고 있다. 이런 감정적 반응은 결국 오늘도 빌라와 다세대주택에 살고 있는 무수히 많은 사람들은 물론 청년들의 다수에 대해서까지도 순식간에 모욕을 퍼부은 셈이다. 그렇다면 이 ‘청년 담론’의 정체는 대체 무엇일까.
이러한 ‘청년 담론’에 따르면 청년들이 원하는 건 ‘좋은 일자리’라고 한다. 노동시장의 진입 지점에 따라 평생 꼬리표가 따라붙는 것이 한국의 현실이기 때문에 장기적으로 볼 때 충분한 보수와 좋은 근무 조건과 밝은 전망 등이 따라오는 공기업, 대기업, 전문직 등의 일자리를 원하는 것은 당연하다고 한다. 기성세대는 눈높이를 낮추어서 중소기업에라도 빨리 들어가라고 하면서 채근하지만, 이는 청년들의 정서를 이해하지 못하는 ‘꼰대’스러운 발상이라고 한다. 그런데 이상하다. ‘쉬었음’ 청년이 지난해 70만명을 넘어서자 한국은행이 올해 초 발표한 보고서를 보면, 막상 그 ‘쉬었음’ 청년이 일하고 싶은 기업 유형 1위는 중소기업(48.0%)이었다. 대기업(17.6%)과 공공기관(19.9%)을 합쳐도 이에 못 미친다. 희망 연봉도 3100만원으로, 지금 구직 중인 청년들의 희망과 사실 다르지 않았다. 현실에 존재하는 다수의 청년들이 정말로 공기업, 대기업 전문직 등 ‘좋은 일자리’에 목을 매고 있는지는 심히 의심스럽다. 그렇다면 이 ‘청년 담론’의 정체는 대체 무엇일까. 이 담론이 염두에 두고 있는 청년이란 ‘청년 일반’이 아니라 사실 상당히 특별한 집단에 해당하는 것이 아닐까.
이 ‘담론’ 속에서 전제되고 있는 청년은 대충 다음과 같은 열망을 품고 있는 이들이다. 신혼집은 서울이나 최소한 수도권 가까이의 전세에서 시작하고자 하며, 마흔 살을 전후로 해서는 서울에 아파트를 소유하고자 한다. 빌라는 애초에 고려 대상이 아니다. 일자리는 대기업, 공기업, 전문직을 향하며, 중소기업에 취직하는 것보다는 차라리 노동시장 진입이 늦어진다고 해도 취업 준비의 기간을 더 늘리고자 한다. 이러한 조건에 해당하는 청년들이 어떤 이들인지 추측해본다.
절반 이상의 청년에겐 꿈같은 얘기
한국에서 300인 이상 대기업 종사자의 비중은 전체 임금근로자의 13~19%에 불과하다. 경제협력개발기구(OECD) 기준(250인 이상)으로는 14%로 회원국 중 최하위이며, 독일(41%)이나 미국(58%)과는 비교가 안 된다. 공공부문과 전문직을 더해도 ‘좋은 일자리’의 실제 크기는 노동인구의 20~25% 안팎으로 추정된다. 그리고 여기에 ‘마흔 전 서울 아파트 소유’라는 조건까지 얹어보라. 이는 맞벌이나 부모의 도움이 없다면 대기업 평균 월급으로도 가능한 일이 아니다. 이렇게 따져보면 어림짐작이지만 이러한 열망을 실현할 수 있는 청년은 전체의 10~15% 안팎으로 좁혀진다.
물론 이러한 열망을 품고 있는 이들은 그보다 훨씬 많을 것이다. 하지만 그 세 배에 해당하는 30~45%를 잡아본다고 했을 때, 나머지 55~70%의 청년들에게는 이러한 꿈은 현실적으로 거의 꾸기조차 힘든 것들이다. 그냥 거칠게 말해보자면, 상위 15% 정도에게는 현실, 그다음 30% 정도에게는 열망, 그 아래 절반 이상에게는 먼 이야기인 셈이다. 그렇다면 이 ‘청년 담론’이란 기실 상위 15%로 들어가고자 하는 중간 30% 정도 청년들의 욕망을 담고 있는 이야기라는 추측이 나온다.
이 30%의 건투를 빈다. 하지만 그들의 목소리가 ‘청년 담론’의 옷을 입고 마치 ‘청년 일반’의 열망을 대변하는 보편적 요구인 것처럼 횡행하는 것은 따져볼 일이다.
첫째, 발언 자원의 문제다. 목소리를 낼 시간, 언어, 플랫폼을 가진 쪽은 대개 이 초상화에 가까운 청년들이다. 명지대 신율 교수는 한 인터뷰에서 “청년층은 인구수로만 보면 높은 비율은 아니지만 즉각적으로 표현하는 특징이 있어서 큰 목소리로 느껴질 수 있다”고 짚었다. 목소리의 크기와 인구의 비중은 별개이다. 여기에 담론 형성 능력이 겹친다. 교육 자원과 매체 접근 자원의 문제가 겹치게 되면서 상위의 청년들 목소리는 압도적으로 큰 반면, 하위의 청년들은 스스로의 삶과 고민의 열망을 제대로 그만큼 표출하지 못하게 된다. 레버리지에 레버리지가 겹친다. 이 상위의 청년들 열망은 사회 전체적으로 볼 때 비대칭적으로 큰 비중을 가지게 된다.
둘째, 정치권으로 전달되는 청년의 목소리라는 것 자체가 이미 계급 및 계층의 필터를 거치게 된다. 학계의 연구는 사회경제적 엘리트 계층이 청년 국회의원으로 출마하는 경우가 다수였음을 지적한다. 실제로 정치권에 진입한 청년 정치인 중에는 부모가 중소기업 대표이거나 금융권 출신인 경우 등을 쉽게 찾을 수 있다. 비례민주주의연대의 한 활동가는 이렇게 물었다. “반지하, 옥탑방, 고시원에 살거나 2시간 넘게 장거리 통학을 하는 청년 문제를, 다주택자에 경제적으로 풍요로운 국회의원이 얼마나 공감해 대변할 수 있겠나.” 정치권에서 정작 중요한 문제는 청년 대표성이 부족하다는 것보다는 그 ‘대표’된 청년 자체가 이미 편향돼 있다는 데에 있다.
‘대표된 청년’ 자체가 이미 편향
셋째, 정책 설계 자체가 구조적으로 이러한 편향을 확대한다. 은연중에 이렇게 과잉대표되는 상층 청년들의 열망이 정책에 과도하게 반영된다. 한 예로 “청년 사다리”라는 이름하에 이루어지는 각종 금융 형태의 지원 정책을 보자. 금융이란 궁극적으로 현금 지불 능력 즉 일정한 크기의 수익 흐름을 가지고 있는 이들만을 대상으로 하게 되어 있으며, 그 편익은 그 수익 흐름이 커질수록 더욱 커지게 되어 있다. 재산 형성 저축 정책이 시행되었고 많은 청년들이 여기에 호응했지만, 소득의 흐름이 불안하거나 작은 청년들은 얼마 지나지 않아 떨어져 나갈 수밖에 없었다. 대출 형태로 짜여 있는 정책들을 보라. 대출은 그야말로 상환 능력 즉 소득을 심사한다. 그러니 “청년 전체”를 위한다고 발표된 정책이라고 해도 실질을 보자면 쉬었음 청년이나 저소득 청년들을 배제하고 상층에 있는 청년들에게 특혜를 주는 것이 될 수밖에 없다. 누군가를 의도적으로 배제하려는 것은 결코 아니었을 것이다. 하지만 이는 대출 등 금융 도구를 지원 정책 도구로 사용하는 한 필연적으로 발생하는 일이다.
넷째, 언론과 마케팅의 경제학이다. ‘영끌’로 아파트를 사서 돈을 번 청년의 이야기 혹은 그랬다가 크게 고생하면서 절망하는 청년의 분노 등등은 언론 매체에서 크게 확성기를 대고 널리 알린다. 또 20대이지만 온갖 명품과 외제차를 거느리는 라이프스타일을 즐기는 청년들의 산뜻한 이미지는 SNS를 넘어서 공중파 등을 가득 채운다. 중소기업을 다니면서 소박하게 살아가는 청년들, 고시원과 원룸에서 살아가는 청년들의 이야기는 다큐멘터리나 시사 프로그램에서만 다루어진다. 온갖 마케팅 기획에 단골로 등장하는 ‘MZ세대’라는 이름도 그렇다. 트렌드로 팔기 좋은 건 균질한 다수가 아니라, 소비력을 갖춘 특정 계층의 라이프스타일이다. 클릭이 되고 상품이 되는 쪽의 이야기가, 그러지 않는 쪽의 이야기보다 훨씬 크고 자주 전해진다.
여기에 의식적인 공모 따위가 있는 것 같지는 않으며, 누구를 비판 비난할 생각도 없다. 각자가 자신의 욕망에 충실한 것뿐이며, 각자의 처지에서 필요하게 느껴지는 역할을 수행한 것뿐이다. 하지만 결과는 항상 비슷하다. 절반 이상의 청년들은 보이지 않는다. 들리지 않는다. 느껴지지 않는다. 그들의 고달픈 한숨, 캄캄한 골목길에서 홀로 흘렸을 눈물, 소리 없이 꿀꺽 삼켰을 흐느낌은 접할 길이 없다. 여기에 큰 고민이 따라온다. 국가와 사회의 정책은 누구의 목소리를 먼저 들어야 하는가. 정말로 경청해야 할 ‘청년 담론’은 어디에 있는 것일까.

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