[경제뭔데]오세훈이 던진 ‘용적률 1.2배’ 카드, 국토부가 선뜻 못 받는 까닭은

정부가 서울 민간 재건축·재개발에 적용되는 법적 상한 용적률을 지금의 1.2배로 높일지 부동산 업계가 촉각을 곤두세우고 있습니다. 현행법상 제3종 일반주거지역의 법적 상한 용적률은 300%인데요. 만약 용적률을 1.2배로 높이면 최대 360%까지 올라가게 됩니다. 국토교통부 관계자는 28일 기자와의 통화에서 “모든 가능성을 열어놓고 계속 검토 중”이라고 말했습니다.
정부가 용적률 상한 완화를 검토하기 시작한 계기는 지난 26일 오세훈 서울시장·김윤덕 국토교통부 장관 회동입니다. 오 시장이 김 장관과 만나 용산공원 임대주택 공급 등 주택 공급 확대 방안을 논의하면서 국토부에 용적률 1.2배 완화를 건의한 것인데요.
원래 민간 정비사업 규제 완화에 대한 이재명 정부의 입장은 부정적이었습니다. 이 대통령이 지난달 23일 ‘부동산 정책 국민대토론회’에서 재건축을 두고 “(가구당) 평수가 늘어나기 때문에 가구수가 크게 많이 늘어나는 것 같지는 않다”고 말한 것에서도 드러나죠. 당시 이 대통령은 재개발에 대해선 “주거 환경은 개선되고, 품질 높은 주택이 공급되긴 하지만 기존 주민 상당수가 떠나야 해 총가구 수는 오히려 줄어드는 측면도 있다”고 부정적인 인식을 내비쳤습니다.
그럼에도 불구하고 정부가 규제 완화 카드를 만지작거리고 있는 것은 성난 부동산 민심을 달래기 위해서라는 분석이 나옵니다. 28일 발표된 한국갤럽 여론조사에서 이 대통령 지지율은 취임 이후 역대 최저치(42%)를 기록했는데, 대통령 직무수행을 부정 평가한 응답자들은 ‘부동산 정책(27%)’을 가장 큰 이유로 꼽았습니다. 부동산 정책의 꼬인 실타래를 풀기 위해서는 새로운 아파트가 많이 공급될 것이란 기대가 필요한데, 그러려면 민간 규제도 어느 정도 풀어야 한다는 고민이 커지고 있는 겁니다.
하지만 국토부가 선뜻 ‘용적률 1.2배 완화’ 카드를 꺼내기 어려운 이유는 집값 상승 우려 때문입니다. 민간 정비사업 규제를 풀어줘 재개발·재건축 가능성이 높아지면 장기적으로 공급이 늘어나는 장점은 분명하지만, 이것이 시장에선 호재로 인식돼 매매가가 올라가게 됩니다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “장기적으로는 공급 확대를 통해 주택가격 안정에 도움이 될 수 있지만, 정부는 단기적인 시장 자극 가능성을 함께 고려할 수밖에 없다”고 말했습니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “실제 입주까지는 수년이 걸리는 반면 사업성 개선에 대한 기대는 즉시 가격에 반영될 수 있다”고 말했습니다.
특히 비교적 저렴했던 빌라 등 비아파트까지 재개발 기대감으로 가격이 오를 수 있습니다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “용적률을 완화한다고 하면 비아파트 가격부터 올라갈 것”이라고 우려했습니다.
재개발·재건축으로 인해 주택이 멸실되면서 이주 수요가 한꺼번에 몰리면 전월세 가격도 오를 수 있습니다. 김 위원은 “이주대책과 임대주택 공급, 사업지별 적용 기준 등을 함께 설계하지 않으면 공급 확대 정책이 오히려 단기적인 주거비 상승으로 나타날 수 있다”고 말했습니다.
오 시장이 제안한 카드를 국토부가 받는 그림이 연출되는 것도 정부로선 부담입니다. 오 시장이 지난 26일 회동 직후 브리핑에서 “용적률 1.2배 완화 방안을 국토부가 전향적으로 검토하기로 했다”고 밝히자 국토부는 즉각 출입기자들에게 설명자료를 내고 “정해진 바가 없다”고 반박한 것도 이 때문입니다.
한 국토부 관계자는 “국토부도 계속 검토해왔던 사안인데 오 시장이 제안해서 받는 건 모양새가 좀 그렇다”고 말했습니다. 익명을 요구한 부동산 업계 전문가는 “정부가 이 카드를 받을 경우 ‘오세훈 완승’으로 보일 수 있어서 쉽지 않을 것”이라고 말했습니다. 최 소장은 “왜 이렇게 국토부가 서울시에 질질 끌려다니는지 모르겠다”고 말했습니다.
업계에선 정부가 모든 민간 재건축·재개발의 용적률을 1.2배 완화할 가능성은 낮고, 결국 사업성이 안 나와서 재건축·재개발 사업 속도가 안 나오고 있는 특정 지역만 ‘핀셋’으로 규제를 풀어줄 것이라는 관측도 나옵니다.
지난해 건설업체의 시공 실적이 7.9% 감소해 1998년 외환위기 이후 27년 만에 가장 높은 감소율을 보였다.
국가데이터처가 28일 발표한 2025년 건설업조사 결과를 보면, 지난해 건설공사액(기성액)은 총 335조원으로 1년 전보다 29조원(7.9%) 감소했다.
감소율로는 외환위기였던 1998년(12.9%) 이후 최대다. 당시 전체 건설공사액은 1997년 120조원에서 1998년 104조원으로 16조원 줄었다.
건설공사액이 감소한 것은 2020년(-1.7%) 이후 5년 만이다. 2021년 6.5%, 2022년 11.5%, 2023년 4.7%, 2024년 1.3% 증가하다 지난해 감소로 돌아섰다.
건설공사액 감소는 시공의 기반이 되는 국내 건설계약액이 2023년 14.4% 감소한 영향이 시차를 두고 이어진 것으로 분석된다. 2023년은 코로나19 대유행 여파가 이어지고, 전년도 러시아·우크라이나 전쟁으로 글로벌 원자잿값이 폭등하던 시기다. 데이터처 관계자는 “통상 계약액이 실제 공사액에 반영되기까지 1년에서 1년 6개월가량의 시차가 발생한다”고 말했다.
해외 공사 실적도 급감도 건설공사액 감소에 영향을 미친 것으로 보인다. 지난해 해외 공사액은 38조원으로 10조원(20.8%) 감소했다. 2017년(29.0%) 이후 8년 만에 최대폭 감소다. 특히 미주에서 45.2%, 아시아에서 23.5% 각각 줄었다.
국내 공사액도 297조원으로 전년 대비 19조원(6.0%) 감소했다. 역시 1998년 (-12.9%) 이후 최대폭이다.
공사 종류별로는 건축 공사액이 212조원으로 전년보다 18조원(8.0%) 감소했고, 토목은 47조원으로 1조원(2.0%), 조경은 8조원으로 2.3% 각각 줄었다. 반면 산업 설비는 30조원으로 2.3% 증가했다.
발주자별로는 공공부문이 92조원으로 3조원(3.0%) 증가했지만, 민간부문은 204조원으로 22조원(9.5%) 감소했다.
향후 공사 실적에 영향을 미치는 국내 건설계약액은 증가세를 이어갔다. 건설업 경기가 완만하게 회복하는 모양새다. 지난해 국내 계약액은 277조원으로 11조원(4.0%) 증가했다.
국내 발주자별로는 공공부문이 98조원으로 10조원(11.8%), 민간부문은 179조원으로 1조원(0.3%) 모두 늘었다.
건설업계 침체 속에서도 건설 기업체 수는 8만9590개로 전년 대비 0.5% 증가했다. 데이터처 관계자는 “전기, 기계설비 등 전문건설업체가 늘어난 영향”이라고 설명했다.
국민연금공단 기금운용본부는 올해 6월 말 기준 국민연금 기금 적립금이 1865조6000억원으로 집계됐다고 28일 밝혔다. 상반기 기금 운용수익률은 금액가중수익률 기준 27.22%로 잠정 집계됐다.
자산군별로는 국내주식 수익률이 107.37%로 가장 높았다. 해외주식은 17.81%의 수익률을 기록했다. 대체투자는 9.60%, 해외채권은 9.22%의 수익률을 냈다. 반면 국내채권 수익률은 -3.00%였다.
공단은 국내주식에 대해 “중동 전쟁 관련 불확실성이 완화된 가운데 반도체 중심의 견고한 실적 등으로 세 자릿수 상승세를 기록하며 전체 수익률을 견인했다”고 설명했다. 이어 “해외주식도 인공지능(AI) 투자 사이클 지속, 기술주 중심의 견고한 실적 등으로 상승했다”고 설명했다. 코스피는 지난해 말과 비교해 상반기 101.14% 상승했다. 같은 기간 해외 주식시장은 8.99% 올랐다.
채권시장에서는 금리 상승이 수익률에 영향을 미쳤다. 공단은 “미국 연방준비제도(Fed·연준) 기준금리 동결, 주요 중앙은행의 긴축기조 등으로 금리가 상승한 가운데 국내채권의 경우 금리상승에 따른 평가가치 하락으로 수익률이 하락했고, 해외채권은 원·달러 환율 상승 등으로 양의 수익률을 기록했다”고 설명했다. 상반기 원·달러 환율은 달러당 1541.5원으로 지난해 말보다 7.43% 상승했다.
국민연금 기금 적립금 가운데 금융부문 자산은 1864조8000억원이다. 해외주식이 661조1000억원으로 전체의 35.4%를 차지해 가장 많았다. 이어 국내주식 543조2000억원(29.1%), 국내채권 287조8000억원(15.4%), 대체투자 260조9000억원(14.0%), 해외채권 110조2000억원(5.9%) 순이었다.
김성주 국민연금공단 이사장은 “상반기에는 국내외 주식시장의 양호한 흐름에 힘입어 안정적인 성과를 거둘 수 있었다”며 “하반기 들어 높은 변동성으로 수익률의 일부 변동이 있지만 여전히 양호한 성과를 이어가고 있다”고 말했다.

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